Του Παύλου Λοΐζου*
Το ζήτημα της κυβερνητικής εμπλοκής στα θέματα στέγασης είναι αμφιλεγόμενο και υπάρχουν διάφορες απόψεις και προσεγγίσεις. Στην Κύπρο, το θέμα έχει αποκτήσει ιδιαίτερο ενδιαφέρον λόγω της αύξησης του πληθυσμού από το εξωτερικό τα τελευταία τρία χρόνια. Μόνο το 2022, περίπου 25.000-30.000 άτομα μετακόμισαν στην Κύπρο από την Ουκρανία, τη Ρωσία, τη Λευκορωσία, τον Λίβανο, το Ισραήλ κλπ., γεγονός που είχε σημαντικό αντίκτυπο στις τιμές πώλησης και στα ενοίκια των ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση Price & Rental Index της WiRE για το 4ο τρίμηνο του 2022, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων και κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9,9% και 1% αντίστοιχα, σε ετήσια βάση, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 18% για τα διαμερίσματα και 11% για τις κατοικίες.
Ιστορικά, στην Κύπρο το θέμα της παροχής στέγασης προσεγγιζόταν με πολύ ρηχό τρόπο: αύξηση της διαθέσιμης οικιστικής γης αλλάζοντας και διευρύνοντας τις πολεοδομικές ζώνες κάθε πέντε χρόνια, παραχώρηση γης σε άτομα ή/και ζευγάρια χαμηλής εισοδηματικής τάξης για να χτίσουν το σπίτι τους ή/και ανέγερση σπιτιών και διαμερισμάτων σε κρατική γη και διάθεσή τους σε τιμή κόστους. Πριν εξερευνήσουμε άλλες επιλογές, είναι σαφές ότι η αύξηση της οικιστικής γης μέσω της αναδιαμόρφωσης των οικιστικών ζωνών δεν βοηθάει εάν δεν υπάρχει και η αντίστοιχη πίεση στους ιδιοκτήτες για να την αναπτύξουν και να την αξιοποιήσουν. Αυτό είναι εμφανές από τα χιλιάδες κενά και ανεκμετάλλευτα τεμάχια γης στις επαρχίες της Κύπρου, των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν έχουν κανένα λόγο να τα αναπτύξουν καθώς δεν υπάρχει αντικίνητρο (φορολόγηση). Ομοίως, η απόδοση μηδενικής ή πολύ χαμηλής αξία σε κρατική γη σημαίνει ότι οι πολιτικοί την παραχωρούν σε ορισμένα άτομα αναλόγως των κοινωνικών πιέσεων. Αν και αυτό είναι αποδεκτό, δεδομένου ότι ο σκοπός του συγκεκριμένου «δώρου» είναι να στεγάσει τους συμπατριώτες μας, γιατί η κυβέρνηση δεν επιβάλλει κάποιο τέλος όταν οι νέοι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να πουλήσουν το ακίνητο ώστε να καλυφθεί μέρος της χασούρας;
Ας εξερευνήσουμε τις διάφορες επιλογές που είναι διαθέσιμες για την κυβέρνηση όσον αφορά την οικοδόμηση, την ιδιοκτησία, την ενοικίαση ή την πώληση προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.
Ανέγερση κατοικιών: Η κυβέρνηση μπορεί να χτίσει κατοικίες είτε μέσω άμεσης κατασκευής είτε με την παροχή επιδοτήσεων σε ιδιώτες επιχειρηματίες ανάπτυξης γης και εργολάβους για την κατασκευή προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών. Η κατασκευή κατοικιών επιτρέπει στην κυβέρνηση να ελέγχει την ποιότητα και το σχεδιασμό των ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι πληρούνται τα ελάχιστα πρότυπα ασφάλειας, ενεργειακής απόδοσης και προσβασιμότητας. Μπορεί επίσης να προσφέρει μια ευκαιρία για τοπική απασχόληση και οικονομική ανάπτυξη. Αυτό σε μεγάλο βαθμό συνέβαινε μέχρι τώρα μέσω του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης (ΚΟΑΓ).
Ιδιόκτητες κατοικίες: Η κυβέρνηση μπορεί επίσης να επιλέξει να κατέχει κατοικίες, πράγμα που σημαίνει ότι καθίσταται υπεύθυνη για τη διαχείριση και τη συντήρηση τους. Αυτή η προσέγγιση μπορεί να προσφέρει ασφάλεια στον ένοικο και να επιτρέψει στην κυβέρνηση να ελέγχει το ύψος των ενοικίων, διασφαλίζοντας ότι παραμένουν προσιτά για τους ενοικιαστές. Ωστόσο, η ιδιοκτησία ακινήτων μπορεί να είναι ακριβή, απαιτώντας σημαντικές επενδύσεις σε συντήρηση και επισκευές. Αυτό είναι εν μέρει που συμβαίνει με τους προσφυγικούς συνοικισμούς τους οποίους η κυβέρνηση συντήρησε και σταδιακά δώρισε τις κατοικίες στους πρόσφυγες.
Ενοικίαση κατοικιών: Η κυβέρνηση μπορεί επίσης να επιλέξει να ενοικιάσει κατοικίες, είτε μέσω των συστημάτων κοινωνικής στέγασης είτε μέσω προγραμμάτων αγοράς προς ενοικίαση. Οι κοινωνικές κατοικίες παρέχουν καταλύματα με χαμηλό κόστος ενοικίασης σε όσους αδυνατούν να αντέξουν οικονομικά τα ενοίκια της αγοράς, ενώ τα προγράμματα buy-to-let επιτρέπουν στην κυβέρνηση να παρέχει οικονομικά προσιτά ενοικιαζόμενα ακίνητα σε άτομα μεσαίου εισοδήματος. Η ενοικίαση κατοικιών παρέχει ευελιξία στους ενοικιαστές, επιτρέποντάς τους να μετακινούνται όταν αλλάζουν τα δεδομένα τους. Ωστόσο, η ενοικίαση κατοικιών μπορεί να είναι λιγότερο ασφαλής από την ιδιοκτησία, με κίνδυνο αύξησης του ενοικίου ή ακόμα και έξωση. Μια άλλη πτυχή της συγκεκριμένης λύσης είναι το καθεστώς «υποθήκη προς ενοικίαση» που πρόκειται να εγκριθεί από την ΕΕ, ως η λύση για τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια τα οποία ανέρχονται στα 3 δισ. ευρώ.
Πώληση κατοικιών: Τέλος, η κυβέρνηση μπορεί να επιλέξει να διαθέσει στην αγορά κατοικίες, είτε μέσω της πώλησης κοινωνικών κατοικιών σε ενοικιαστές είτε μέσω της πώλησης ακινήτων σε ιδιώτες επενδυτές. Η πώληση κατοικιών μπορεί να δώσει ώθηση στα δημόσια οικονομικά. Ωστόσο, η πώληση κατοικιών μπορεί να μειώσει τον έλεγχο της κυβέρνησης στο επίπεδο των ενοικίων και στην ποιότητα των παρεχόμενων κατοικιών.
Η επιλογή για την κατασκευή, την ιδιοκτησία, την ενοικίαση ή την πώληση κατοικιών είναι πολύπλοκη και απαιτεί προσεκτική εξέταση της τοπικής αγοράς, των οικονομικών και των κοινωνικών αναγκών. Κάθε προσέγγιση έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της, και η πιο αποτελεσματική θα εξαρτηθεί από μια σειρά παραγόντων.
Εν κατακλείδι, ο ρόλος της κυβέρνησης στην παροχή στέγης είναι να διασφαλίσει ότι όλοι έχουν πρόσβαση σε ασφαλή, οικονομικά προσιτή και αξιοπρεπή στέγαση. Σε συνεργασία με ιδιώτες εργολάβους, οργανωμένα σύνολα του κλάδου και ενοικιαστές, οι κυβερνήσεις μπορούν να παρέχουν μια σειρά από επιλογές στέγασης που ανταποκρίνονται στις διαφορετικές ανάγκες των πολιτών. Αυτό απαιτεί μακροπρόθεσμη δέσμευση στη στεγαστική πολιτική και επενδύσεις για την ανάπτυξη, διαχείριση και συντήρηση του αποθέματος κατοικιών.
Σημαίνει επίσης ότι ορισμένα άτομα θα χρειαστεί να πληρώσουν υψηλότερους φόρους ακίνητης περιουσίας, να καταχωρήσουν τα ενοίκια που λαμβάνουν από τα ακίνητά τους και να ακολουθήσουν σωστά χρονοδιαγράμματα συντήρησης. Πολιτικές του τύπου «μόνο κίνητρα» δεν πρόκειται να επιλύσουν το ζήτημα.
*CEO της Ask WiRE