*Των Γιώργου Μουσκίδη, Προέδρου ΚΣΙΑ
& Γιώργου Στροβολίδη, επίτιμου Προέδρου ΚΣΙΑ
Μάλιστα πολλοί ενοικιαστές παραπονούνται ότι, σε σύγκριση με τα έσοδά τους, δυσκολεύονται να ανταπεξέλθουν.
Είναι, όμως, τα αυξημένα σήμερα ενοίκια ικανοποιητικός λόγος, για να προχωρήσει κάποιος σε επενδύσεις στον συγκεκριμένο τομέα, δηλαδή να αγοράσει ή να κτίσει ακίνητο για να το ενοικιάζει;
Θα προσπαθήσουμε, στη συνέχεια, να παραθέσουμε κάποια δεδομένα και ο καθένας μπορεί να εξαγάγει τα συμπεράσματά του.
Παρά το γεγονός ότι τα ενοίκια ακολουθούν, τον τελευταίο καιρό, μια ανοδική πορεία, πρέπει να επισημάνουμε ότι παράλληλα αυξάνεται και η τιμή αγοράς των ακινήτων, γεγονός που μειώνει την απόδοση προς τον ιδιοκτήτη.
Να αναφέρουμε ότι η απόδοση για τον ιδιοκτήτη αυξάνεται, όταν ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων είναι μεγαλύτερος από τον ρυθμό αύξησης της τιμής αγοράς του ακινήτου.
Η απόδοση των ενοικίων πρέπει να λαμβάνει υπόψιν τα παρακάτω δεδομένα:
1. Το κόστος του ακινήτου περιλαμβάνει τόσο το κόστος αγοράς, περιλαμβανομένων μεταβιβαστικών τελών ή ΦΠΑ, ότι από τα δύο ισχύει, όσο και το κόστος χρηματοδότησης.
2. Το ότι αναπόφευκτα υπάρχουν περίοδοι όπου το ακίνητο θα παραμένει ξενοίκιαστο.
3. Από τα έσοδα πρέπει να αφαιρεθούν τα έξοδα συντήρησης και επιδιορθώσεων (μπογιατίσματα, αντικατάσταση εξοπλισμών, κ.ά.). Μάλιστα, όταν το διαμέρισμα ενοικιάζεται επιπλωμένο το κόστος συντήρησης αυξάνεται σημαντικά λόγω της φθοράς στον εξοπλισμό, επίπλωση κλπ.
4. Λόγω αυξανόμενης ηλικίας (υλικά κλπ.) υπάρχει ετήσια απόσβεση στα κτίρια που μειώνει την αξία τους. Το θετικό είναι ότι μειώνει και τον φόρο εισοδήματος.
5. Ο παράγοντας κακός ενοικιαστής, ο οποίος μπορεί να αφήσει απλήρωτα ενοίκια ή να προκαλέσει σοβαρές ζημιές στο διαμέρισμα και στον εξοπλισμό του και να εξαφανιστεί, αφήνοντας εκτεθειμένο τον ιδιοκτήτη.
6. Το εισόδημα από τα ενοίκια είναι το μοναδικό έσοδο που διπλοφορολογείται (φόρος εισοδήματος και άμυνα). Επιπλέον, υπάρχει το δημοτικό τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας και το αποχετευτικό, τα οποία επιβαρύνουν, συνήθως, τον ιδιοκτήτη.
Να παραθέσουμε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα με αριθμούς, που στηρίζεται πάνω στα σημερινά δεδομένα, όπως τα αναλύσαμε παραπάνω.
Αγοράζεις, για παράδειγμα, ένα δυάρι διαμέρισμα καινούργιο σε καλή περιοχή της Λευκωσίας στην τιμή των 200.000 ευρώ.
Στην τιμή αυτή προστίθεται 19% ΦΠΑ, άρα το κόστος ανεβαίνει στις 238.000 ευρώ. Εάν το διαμέρισμα είναι μεταχειρισμένο δεν επιβάλλεται ΦΠΑ αλλά ο αγοραστής πληρώνει μεταβιβαστικά τέλη.
Το συγκεκριμένο διαμέρισμα μπορείς να το ενοικιάσεις προς 800 ευρώ το μήνα, (9.600 ευρώ το χρόνο), δηλαδή μικτή απόδοση 4% ετησίως (9.600 ευρώ διά 238.000).
Αν το διαμέρισμα θα ενοικιαστεί πάνω σε ετήσια βάση (ένας ενοικιαστής κάθε χρόνο) θα υπάρχει κόστος μεσιτικής προμήθειας για τον ιδιοκτήτη 952 ευρώ (του ΦΠΑ συμπεριλαμβανομένου).
Να υπολογίσουμε ότι κάθε χρόνο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κάνει φρεσκάρισμα στο διαμέρισμα, το οποίο με τους πιο συντηρητικούς υπολογισμούς θα ανέλθει στα 500 ευρώ.
Ακόμη, θα πρέπει να προβεί σε κάποιες επιδιορθώσεις στον εξοπλισμό (πλυντήριο, κουζίνα, κλιματιστικό, κ.ά.), όπου θα δαπανηθούν περίπου άλλα 500 ευρώ. Άρα, σύνολο για τη συντήρηση 1.000 ευρώ ετησίως.
Υπάρχουν τα δημοτικά τέλη, που ανέρχονται στα 270 ευρώ και το αποχετευτικό άλλα 200 ευρώ.
Υπάρχει απόσβεση 3% επί των €200,000 δηλαδή €6,000 ετησίως.
Για κάποιον ιδιοκτήτη που εμπίπτει στην κλίμακα 25% για καταβολή φόρου εισοδήματος, αυτό μεταφράζεται σε άλλα 420 ευρώ φόρο ετησίως.
Επιπλέον, φόρο 216 ευρώ για την άμυνα.
Αν προσθέσουμε όλα τα έξοδα και φόρους ανέρχονται σε 3,058 ευρώ και τα αφαιρέσουμε από το ενοίκιο, που είναι 9.600 ευρώ, απομένουν ετήσια 6.542 ευρώ ως καθαρό κέρδος.
Άρα η μικτή απόδοση του 4%, με βάση τα πιο πάνω μειώνεται σε καθαρή απόδοση 2.7% μετά τα έξοδα.
Κι αυτό, χωρίς να λαμβάνεται υπόψιν το ρίσκο της επένδυσης, οι κακοπληρωτές ενοικιαστές, ο προσωπικός κόπος και τα έξοδα επικοινωνίας με τους ενοικιαστές, λογιστικά / φορολογικά έξοδα, το κόστος αγοράς επίπλων και εξοπλισμού κλπ. Στην πραγματικότητα το κόστος των πιο πάνω μπορεί να υπερβαίνει το 1% και το θεωρητικό 2.7% να μειώνεται στην πράξη σε ετήσια απόδοση στο 1,7%.
Με όλα όσα προαναφέραμε, αφήνουμε στην κρίση σας, φίλοι αναγνώστες, να αποφασίσετε αν τα ενοίκια σήμερα κυμαίνονται σε ψηλά επίπεδα και κατά πόσο συμφέρει σε κάποιον να επενδύσει στα ακίνητα με σκοπό την ενοικίαση.
ΠΙΝΑΚΑΣ
